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2018联合办公实力榜50强发布 总结7大未来趋势

摘要:10月19日,独立第三方城市大数据分析机构标准排名城市研究院在北京发布了《2018年中国联合办公活力指数报告》(下称《报告》),《报告》是联合办公行业首个多样本

智慧办公成为联合办公空间的标配。

10月19日,独立第三方城市大数据分析机构标准排名城市研究院在北京发布了《2018年中国联合办公活力指数报告》(下称《报告》),《报告》是联合办公行业首个多样本数据分析报告。

在此基础上,《报告》同时发布了“2018年中国联合办公实力榜50强”,其中优客工场、WeWork中国、纳什空间、氪空间、梦想加、WE+酷窝、车库咖啡、雷格斯(Regus)中国、无界空间、SOHO3Q等联合办公运营商位列综合实力前十名

据标准排名城市研究院院长谢良兵介绍,榜单从规模实力、品牌实力、资本实力、创新实力、运营实力等五个方面的维度出发进行评价。原始数据包含布局城市、运营面积、工位数量、入驻企业数量、媒体指数、总估值等等多个二级指标。“希望真实客观地反映当前联合办公运营商的实力。”

标准排名城市研究院院长谢良兵

发布《2018年中国联合办公活力指数报告》

据介绍,截止到2018年9月底,中国联合办公运营平台数超过300家,为了保持行业样本的代表性、有效性,榜单选择了其中的100家运营平台作为分析样本。这100家样本中既有像优客工场这种主打联合办公的运营商,也有像太库这样主打孵化器但有联合办公空间的运营商。

因为部分平台的原始数据不齐全,经过处理最后筛选出77家最终样本作为《报告》的分析基础。据悉,相关原始数据主要由运营商提供或根据运营商官网、相关公开报道等整理而来。

前十的联合办公运营商规模占全国三分之一体量

《报告》显示,中国正在成长为世界上最大的联合办公市场。预计到2022年,中国联合办公市场规模达到4092.18亿元,工位规模达到1315万个,面积规模1.17亿平方米,市场规模达75.4亿元。

《报告》根据公开数据整理显示,截至2018年9月底,中国联合办公布局网点数超6000多个,总体运营面积达1200万平方米,提供工位数达200万个。

在规模方面,纳什空间以5个城市布局、100万平方米运营面积、14000家入驻企业、10万+工位数量的超大规模成为行业规模最大的联合办公运营商。优客工场则以布局35个城市、58万平方米运营面积的规模紧随其后。因为样本中也有兼具联合办公功能的创新型孵化器,所以《报告》显示,规模前十运营商中出现了不主打联合办公的Zwork八戒工场。

另外,还有一些运营商的运营面积和工位数量等原始数据表现也不错,比如米域,但其规模得分未能挤入前十,原因在于其布局的城市太少。《报告》认为,联合办公未来将会是城市的重要组成部分,所以运营商的全国布局会是衡量其规模的重要指标。

根据本《报告》的样本统计,运营面积前十运营商的面积总和为383.3万平方米,占全国联合办公总运营面积的31.94%;工位数量前十名的工位总和为56.6万个,占全国联合办公工位数量的28.3%

这意味着,头部运营商的规模几乎占据了全国三分之一的体量。

优客工场、纳什空间、贝壳菁汇等行业大佬畅谈3.0时代联合办公空间江湖

优客工场引领本土联合办公运营商的创新风向

产业生态的构建者优客工场其创始人毛大庆主张“让平行世界的人相互遇见”,在创新方面,优客工场一直以来对创新不断进行探索和挖掘,2018年1月,率先在行业内成立第一家企业科协,整合优客工场生态资源,同时创新性地打造了“全球INS大会”这一双创领域的活动IP,因此,榜单显示,优客工场的创新实力高居行业首位。

WeWork作为联合办公的鼻祖,几乎是中国联合办公运营商最初的模仿者。尽管在中国的发展本土化受阻,但其借由强大的国际资本,创新仍居行业第二。

梦想加的创新在于,它是科技办公体验的提供者,用技术创新来驱动未来办公。

氪空间这家从新媒体创业母体中脱离出来的孵化器近年发展迅速,2018年通过logo更新向外界传达了其从孵化器转换为专注联合办公空间的发展方向,并希望其logo能够成为城市联合办公空间的公共标识。

纳什空间开创性地创造了“独立+联合”这一可能成为未来趋势的联合办公空间双模式运营,也使其成为本土联合办公运营商的规模之王。

运营意识不够,联合办公APP下载量过万的仅16家

在运营方面,整个行业的盈利模式均处于探索当中,也均处于砸钱扩张的过程当中,真正盈利的并不多,优客工场成为行业内第一家实现经营性现金流回正的企业,运营实力成为行业榜样。当然,盈利是联合办公运营商运营实力的终极结果体现,而针对运营的基础和过程,《报告》从APP下载量、入驻率、合作伙伴等多个维度进行了评判与衡量。

综合这些因素,优客工场、WeWork中国、梦想加、氪空间、纳什空间等运营商的运营实力位居行业前列。也有一些运营商因被收购或合并,在一定程度上增强了自身的运营实力。

智慧办公越来越成为联合办公的一个标配,其中智慧办公最直接的一个体现是APP,而APP的下载量也可以作为衡量一家联合办公运营商运营实力的重要参考指标。在这方面,优客工场的APP优鲜集的下载量高达22万多,位居行业首位。《报告》样本中,有APP的运营商不足60家,其中下载量过万的仅16家。

标准排名城市研究院院长谢良兵认为,联合办公APP除了可以提供会员的线上服务,实现智慧办公外,还可以是办公大数据的重要来源,可以窥见职场人的办公及消费行为,或许也是未来联合办公盈利模式的重要渠道之一。但从数据统计结果来看,真正重视这一运营的运营商并不多。

盈利探索期,优客工场“三板斧”或破行业盈利难题

对联合办公企业来说,盈利一直是一个行业痛点。行业数据显示,联合办公出租率平均达到85%时,才能保持盈亏平衡,但单体项目85%的出租率并不容易做到。根据公开资料显示,即便项目大多数位于城市核心商圈,SOHO 3Q的平均出租率也仅有88%,氪空间的出租率达到94%,优客工场、纳什空间的出租率行业最高,均为95%

《报告》指出,收租的“二房东”模式仍是联合办公的主要盈利模式,投资孵化、社群收入和撮合成交等非租金收入仍在探索之中。在国内,目前优客工场已经实现经营性净现金流回正。为了探索更多盈利模式,优客工场创始人毛大庆曾表示,股权投资、流量变现、品牌加盟与管理输出将成为优客工场未来拓展盈利空间的“三板斧”。

以“优客工场阳光100社区”为例,此社区目前拥有总工位数1308个,工位服务费为2200-2600元/工位/月,出租率达92%,2017年全项目就已经实现盈利。而且相比较于阳光100写字楼平均7.5元/平/天的租金,优客工场的坪效已经达到8.5元/平/天,远超其他楼层。同时累计的场地收入、会议室收入、自助机收入、广告位收入也达到了数十万元。预计2018年8月起,月收入可达约49041元,月增长率约5%。

40岁以下职场人偏爱联合办公,未来租户将有一半的大企业

《报告》引用全球最大的企业增长咨询公司沙利文的研究数据显示,从2018年到2020年,联合办公将由如今的70%中小企业客户、30%大企业客户,逐渐发展成50%大企业客户,50%中小企业客户。《报告》认为,在国内也已有此趋势,比如按照工位数的占比,目前优客工场中大型企业客户已经占据了42%。

标准排名城市研究院院长谢良兵表示,联合办公指的是一种基于共享办公空间,主要为创业者、中小企业租户提供灵活办公服务的新型办公模式。因此,大部分租户的职场人年龄偏小,无界空间的报告就曾显示90后喜欢联合办公。但随着大企业对联合办公的偏爱,入驻联合办公的职场人年龄也有增大趋势。

全球知名的办公咨询企业VESTIAN的数据显示,目前,全球联合办公空间的租户平均年龄为36岁,而前一年为35岁。在人口超过一百万的城市,这个年龄是34.5岁。在人口不到10万的小城市,入驻企业成员的平均年龄为38.5岁。《报告》显示,中国也有此趋势,喜欢联合办公的人群有76%为40岁以下的职场人,40-49岁的职场人占到了22%。

大洗牌加速,联合办公行业合并趋势显现

中国的联合办公行业不到十年时间,从2010年的起步发展期到2015年-2016年的野蛮生长期,再到如今的大洗牌时期,联合办公行业出现了优胜劣汰的趋势,获得资本支持的企业明显减少;尤其是在2018年第二季度,联合办公整体品牌数量增速放缓,但绝对增量相对可观,行业的市场资源、资本、业务等越来越向头部企业集中。

同时,行业的合并潮加速,头部力量逐步显现。这意味着,小型的联合办公空间运营商将面临淘汰或被兼并的命运。2018年上半年已经发生了多起并购事件,诸如2018年1月份,优客工场全资收购洪泰创新空间;3月份,优客工场宣布与无界空间合并,并收购Wedo联合创业社;7月份,优客工场与Workingdom进行合并,与爱特众创达成并购合作意向;就在《报告》发布前的10月17日,优客工场又与方糖小镇对外发布了合并的新闻。

在资本层面,寡头现象也很明显。在2018年,WeWork获得软银150亿美元的投资,估值高达400亿美元,其中WeWork中国的估值已高达340亿元人民币,成为行业资本最雄厚的企业,而中国本土运营商优客工场同样因不断获得融资,早在2017年就已成长为中国联合办公行业的首个独角兽企业,总估值也已达到110亿元。

联合办公布局开始向二三线城市下沉

目前而言,除了在北京和上海这种联合办公市场相对成熟的城市,联合办公空间在城市的布局十分分散。比如深圳和广州,在城市中只运营一个联合办公空间的联合办公品牌有很多。而上海和北京这样的城市中,只运营一个联合办公空间的联合办公品牌非常少。

《报告》还显示,在联合办公企业的城市布局方面,一线城市北京、上海、深圳共占据78%的联合办公运营商数量。在联合办公租金水平上,北京以384元/平方米/月高居榜首。样本联合办公运营商在全国城市布局的比例上,上海高居首位,达到30%,而北京也占据了29%,深圳为19%,西部城市成都达到5%,成为联合办公第四城。

与此同时,联合办公布局开始向二三线城市下沉,以重庆为例,据戴德梁行统计,目前重庆已有雷格斯、德事商务中心(TEC)、梦想加、侠客岛、MFG等超过10个知名联合办公品牌入驻,布局面积超过12万平米。以全国布局了35个城市的优客工场为例,作为全国布局最广、城市最多的运营商,其触角已经伸向了襄阳、开封、拉萨等三四线城市。

联合办公行业的七大未来趋势总结

《报告》认为,未来联合办公将出现以下七大趋势:

1、未来联合办公的租户将有一半大企业。从2018年到2020年,联合办公将由如今的70%中小企业客户、30%大企业客户,逐渐发展成50%大企业客户,50%中小企业客户。《报告》认为,在国内也已有此趋势,比如按照工位数的占比,目前优客工场中大型企业客户已经占据了42%。

2、智慧办公成为联合办公空间的标配。不同于传统写字楼,联合办公空间更强调用户的体验。联合办公企业深耕用户实质需求,采用人工智能、大数据技术、云计算等技术,提高办公智能化水平,提升用户体验。智能化成为联合办公的标准配置,入驻企业用户分享与合作变得简单快捷。

3、“独立+联合”模式成为未来方向。优客工场、纳什空间、氪空间、SOHO3Q等在内的头部联合办公品牌纷纷由全部联合办公空间供应转为多种方式并行的“独立+联合”模式。

4、专业化、垂直化、精细化发展。随着联合办公的深度发展,办公场景也正在经历巨变和重构,从过去的格子间到打破格子间的联合办公新模式,最终层层递进走向了垂直型联合办公空间,个性化、去中心化正在成为联合办公发展的新路径。因此,专业化、垂直化、精细化是未来联合办公的发展方向。

5、联合办公综合体会成为未来重要模式。与城市更新对应的,传统的综合体、写字楼面临极大的生存压力,部分综合体和写字楼进行改造与联合办公结合成为趋势。另外,随着城市职住压力加大,“办公+公寓+社交空间”的共享际(5Lmeet)模式出现,未来“联合办公+购物中心+公寓”的模式也将成为新趋势。

6、跨界互联是联合办公不可绕过的路径。联合办公平台在发展过程中,已经意识到跨界融合、联动发展的重要性。近年来,优客工场、纳什空间等头部品牌纷纷与酒店、电商、旅游等行业品牌联姻。

7、联合办公将成为城市更新的重要力量。城市更新作为存量土地二次开发的重要手段,已经成为新一轮城市建设和发展的重要抓手。随着一线城市的城市更新以及新文创产业的蓬勃发展,联合办公成为城市更新的重要力量。在这方面,优客工场是积极实践者。

参与制订行业标准成为品牌建设的重要衡量指标

关于品牌实力方面的评价,本《报告》用了搜索热度、媒体指数、企业家IP指数等原始数据,但对于品牌的建设显然不是简单的原始数据就能衡量。标准排名城市研究院院长谢良兵表示,能不能引领行业的发展,能不能给行业的良性竞争带来启示,这些都是品牌评判的重要标准。

除了前述的原始数据表现不错外,优客工场在行业引领和行业标准的制订上同样不遑多让。优客工场于2016年发布了行业首部《中国众创空间发展蓝皮书》;2017年又在科技部火炬中心指导下牵头起草了众创空间(联合办公)服务标准等,这一系列举动既树立了行业标准,也建立了优客工场行业第一的品牌形象

其它运营商品牌建设方面,WeWork中国、氪空间近期广告投放量加大,扩大了知名度,其品牌建设力度紧随优客工场之后。一些老牌的联合办公运营商如车库咖啡、SOHO3Q等同样表现不俗,品牌实力不减当年。

在品牌建设方面,根据本《报告》的样本统计,头部运营商普遍重视SEO优化,因此在搜索热度上表现良好,其中优客工场和氪空间分列前两名。而在媒体指数方面,WeWork作为世界联合办公的先行者,在媒体报道中经常被提及,媒体指数位列第一并不意外,优客工场则作为本土联合办公品牌的NO.1,其媒体指数排名第二。创始人IP指数方面,毛大庆的热度这几年不断攀升,超过潘石屹等其他联合办公品牌的创始人。

尤其需要关注的是,联合办公除了烧钱扩大规模外,近期也在传播方面开始发力,WeWork中国、氪空间2018年以来长期在地铁以及今日头条、抖音等新媒体上投放大量广告,增加了曝光度以及搜索热度。而在媒体指数方面,WeWork作为世界联合办公的鼻祖,在媒体报道中经常被提及,媒体指数位列第一并不意外。

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