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商业地产资产管理,路向何方?

摘要:众所周知,商业地产是资金密集型行业,投资总额高,回报周期长。正确的将资产管理理念嫁接到商业地产的开发和管理中,提升商业地产的运营效率,才能实现资产的长久保值、增

众所周知,商业地产是资金密集型行业,投资总额高,回报周期长。正确的将资产管理理念嫁接到商业地产的开发和管理中,提升商业地产的运营效率,才能实现资产的长久保值、增值,并获得超额利润。

当前,无论是地产开发商还是大型金融机构或者是中小投资公司,都将管控项目的核心目标放在了资产管理上。八仙过海,各显神通,不同的角色和机构,走出了各具特色的资产管理之路。

传统地产开发商:多元发展

近年来,成立资产管理公司成为很多传统地产开发商的热门动作,像华润资管、中粮资管、华贸资管等,以大投行思维,有意将商业地产金融化,将运营良好的项目或改造升级后的项目,进行长期运营或市场交易,以求获得理想的资产增值和超额利润。

更有甚者,一些开发商通过更名来体现自己的多元发展之路,万达商业地产更名为万达商管集团、龙湖地产更名为龙湖集团、远洋地产更名为远洋集团、K2地产更名为石榴集团……更名后的业务从传统地产开发延伸到不动产自持运营、品牌运营输出、房地产金融、孵化创业投资等多元化领域。

他们大多会将开发的写字楼、商业、长租公寓等完成自持或部分自持,自己或者委托专业机构进行运营管理、物业管理、财务管理等,以期实现资产最大限度的保值增值。具有超强运营能力和优质资源者,还会进行品牌输出,以“轻资产运营模式”实现高额利润。

一些有风投意识的开发商,还会凭借与进驻企业的黏性关系和熟知关系,针对具有极大发展空间的企业,尤其是高精尖科技型企业,以入股的方式对其进行创业孵化、项目孵化或企业升级的金融支持。一不小心,投资的中小企业就可能成长为独角兽企业。到那时,利润回报率让你偷着乐。

大型金融机构:整购自持

近年来,写字楼成为大型金融机构的“香饽饽”,大型金融机构纷纷整购写字楼,并作为长期持有型物业,坐收租金回报和资产升值两大收益。

商圈的产业支撑、租金走势的平稳、空置率的低位运行,成为其衡量投资价值的核心因素。在北京,符合条件的金融街和CBD是其投资首选区域。随着北京市提出建设国际金融中心的规划,在北京城市总体布局中,各区域功能更加明晰,CBD东扩、金融街西扩、丽泽金融商务区、通州北京副中心、中关村转型,北京写字楼整购市场迎来更广阔的发展空间。

在著名的北京CBD核心区,大型金融机构更是以投资开发商的姿态介入,正在开发建设的15个地块中,超过半数地块为大型金融保险公司直接投资开发,譬如,中信Z15地块、民生Z4地块、泰康Z12地块、人寿Z13地块、安邦Z5、Z9地块、阳光Z2a地块、中投Z8地块、中期Z1a地块、汇丰/远洋Z6地块等。

在北京以外的一二线城市,大型金融机构也是大手笔整购。据了解,知名度不算太高的天安人寿短短两年就在广州、郑州、杭州、西安等地整购进六栋写字楼,然后自己成立不动产资产管理公司进行经营管理。

俗话说,人生钱很难,钱生钱容易。财大气粗的大型金融机构,以“钱生钱”的方式,独树一帜,使人望其项背。

联合办公品牌商:跑马圈地

随着共享意识的深入以及创业热潮的来临,在过去的一两年里,联合办公领域逐渐受到资本市场关注,推动该领域的各家品牌纷纷跑马圈地。

其中大部分品牌如优客工场、纳什空间、氪空间等,都选择了全国撒网式的布局方式,通过粗狂型扩张让品牌迅速在全国范围内打开声量,为之后的布局和客源打下基础。

截止2018年3月,纳什空间宣称在管运营面积已突破80万平米,优客工场宣称管理面积超过50万平米,氪空间宣称管理面积27.3万平米。

在轰轰烈烈的跑马圈地背后,各联合办公品牌商都是靠金融资本支撑着。而金融资本的本质是逐利。业内人都知道,联合办公目前大部分还只能靠租金差赚钱,实际上就是“二房东”模式。虽然也在社群服务、企业会费、企业参股等层面探索新的盈利模式,但很难在短期内看得到效益。

因此,联合办公的资产管理回报是一个长期的过程。而在这个长期过程中,还存在竞争加剧、资金链断裂、业主收回物业、政府管控等诸多因素影响。所以说,与地产商开发自持物业和大型金融机构整购自持物业相比,联合办公品牌商虽然可以称为“轻资产模式”,但却更是任重而道远。

中小型投资机构:精耕细作

中小型投资机构大多是当年的购房团演变而成,靠早期投资住宅发家,住宅投资受限之后,逐渐转战写字楼和商铺投资。

他们有一定的资金累积,非常务实专注,具有极其敏锐的实战投资经验和市场眼光,在多个热点商圈购置有商业不动产物业,靠收取租金和物业升值获利。可以说,分散置业、精耕细作,是他们的最大特点。

北京云客隆商业地产投资管理公司即是其中的杰出代表。他们是一家专业从事商业地产投资运营管理的重资产企业,与大型金融机构整栋购买写字楼相比,他们在每个热点商圈的热点项目只是购买半层、一层或者几层写字楼,或者购买一两个商铺。久而久之,就积累了很多商业地产物业,遍布北京多个热点商圈。

据了解,截止2017年底,北京云客隆商业地产投资管理公司已经自持物业4.67万平米,知名的项目有世纪科贸大厦、财智国际、建外SOHO、优乐汇、云集中心、诺德中心、财富中心、CBD万达广场、石景山万达广场、左岸公社、鹿港、金融街长安中心、富卓大厦、枫蓝国际中心、绿地环球金融城、龙湖世纪、光耀中心、泛亚大厦、洛克时代中心、富力摩根中心、富海国际大厦、石景山中铁耀中心等。

由于在北京多个热点商圈拥有多处商业地产物业,出租时也更为灵活快捷。一旦有了客户需求,总能为客户匹配一个合适的地方;一旦有客户退租,总能在很短时间内找到下一个客户。因此,他们的出租率几乎是100%,空置期几乎可以忽略不计,租金收益自然持久稳定。更重要的,还坐享持续的物业增值收益,并拥有了可以去银行贷款的“定海神针”。

(文:老关)

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