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工业地产产权分割态度暧昧 到底能不能分?

摘要: 工业用地上的产权分割纠纷近两年似乎就没断过。工业用地产权分割问题也衍生一系列企业违约追索的风险。

目前的情况是,全国没有一部法律法规给出工业用地上厂房或办公楼能否进行产权分割的明确规定。国家发改委城市和小城镇改革发展中心副研究员黄跃表示,工业用地产权分割事宜国家层面态度模糊,不像住宅和商业地产,是否违规有法可依。  

 一二线城市出台系列工业地产产权分割新政    杭州去年3月14日出台《关于实施“亩产倍增”计划促进土地节约集约利用的若干意见》。第三条第二项规定:“鼓励开发区(园区)建设标准厂房,标准厂房可以分幢、分层转让,中小企业原则上通过标准厂房解决生产用房。”对研发办公类办公楼宇分割并无明确规定。  

 上海在去年3月28日发布的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》对研发总部通用类做明确规定:“1.可出租;建设用地使用权人须持有70%以上的物业产权,剩余部分可分割转让。2.土地房屋整体转让和分割转让的,需经出让人同意,也可按照出让合同约定,由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的,应纳入全市统一土地交易市场实施。”  

 南京在去年出台《关于进一步规范工业及科技研发用地管理的意见》规定:“科技研发用地及地上房屋需要分割转让、销售的,由开发园区、紫金特区、功能板块管理单位在土地出让预申请时提出,存量工业用地改变为科技研发用地的,由用地单位在申请时提出,但分割转让、销售的面积不得超过总建筑面积的50%。

科技研发用地及地上房屋分割转让、销售,需经开发园区、紫金特区、功能板块管理单位同意,分割转让、销售的对象须为符合开发园区、紫金特区、功能板块管理单位规定条件的科技研发企业或机构,不得转让、销售给个人。”    武汉在前年8月出台《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》,并不禁止“工业地产”作为商品房销售,文件同时不禁止“分层、分(套)间分割转让”。文件要求:“目前在售或可进行‘分层、分(套)间分割转让’的‘非住宅’地产项目,应在有关商品房买卖合同中明示房屋使用年限、税费标准、物业服务费、水电费、项目性质,并应明确约定购房人不得改变规划用途,以避免发生购房人与销售企业之间的合同纠纷。”“文件发布之日后申请分割销售的‘非住宅’地产项目,开发企业须经所在地政府(管委会)同意,并经发改、规划、房屋管理部门召开联席会共同审定批准。”  

 北京市国土局在2010年牵头下发《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》,其中规定,“研发、工业项目,不得擅自改变用途,未经批准,不得转让或销售。如确需转让或销售的研发、工业项目,建设单位应向市住房城乡建设委提出申请。经审批的项目,建设单位在办理转让及销售时应补齐地价款、城市基础设施建设费后方可办理。”    在北京,为工业用地上的独栋办理产权分割销售许可证件也并非不可行,只是需要跑一套流程,办一堆手续。目前,北京的大多数园区开发商基本都走了这套程序,为旗下园区项目办了产权分割。  

 如何看待产权分割   

 不鼓励分割是因为 “工业地产”分割转让或将影响原有工业用地控制指标。工业用地出让时是按照其控制指标体系,设定单位面积投资强度及生产、生活配套设施的指标,分割转让将使得上述指标无法落实,签订的土地出让合同的内容得不到落实。此外,“工业地产”分割转让也在很大程度上为投资者(开发商)或买受人实际改变原土地用途提供可能性。而工业用地“转性”后的增值空间是巨大的。    还有一种担忧是:“工业地产”分割转让也可能对土地市场秩序造成冲击。虽然工业用地也实现招挂拍,但竞争程度远不如经营性用地,另外工业用地还享有各种政策补贴,拿地成本低。如果通过分割转让将原工业用地变成经营性用地,不仅规避了经营性用地招拍挂,造成不公平竞争,而且在按市场价补缴出让金时,人为因素过多,不易把控,不利于土地市场交易秩序,或许会造成地方政府土地收益流失。  

 国家发改委城市和小城镇改革发展中心副研究员黄跃认为,政府有其自己的担忧。首先一旦放开分割权限,那么最显著的就是工业用地“房地产化”现象,政府担心开发商会“钻空子”。工业用地地价低廉,开发商获取成本低,如在工业用地上建设可分割出售的写字楼办公楼,那么“获利”的是开发商,“政府就亏了”。

另外一个担忧就是,工业用地上建设其他类型建筑,设计用地“转性”事宜。一旦工业用地性质不那么“单纯”了,工业用地的地价怎么定,是政府头疼的。黄跃建议可以通过“弹性”的方式,用地“转性”,如果政府不想“吃亏”,可以通过补缴土地出让金的方式拿回部分“损失”。黄跃也想到了另一种方式,可以多增加“2.5产业”用地,对地上建筑的产值或其他指标进行约束,在此前提下,结合各地实际情况,进行差别化发展,适当放开产全分割权限。

   黄跃在其调研过程中发现,深圳就是极为灵活的一个城市,深圳通过对工业用地和产业用地各地使用配比加权的方式得出一个公式,并对地价做规定。而其规划用地的方式,也结合不同的产业形态做区分。    盈科律师事务所的梁秋娜律师认为,从土地使用权的性质上讲,工业用地是不应该鼓励分割的。那么部分地方政府允许厂房和办公楼宇分栋分割是源于其招商引资和产业发展的目的。对于按栋分割出售的现象,有些开发商也并非拿到了独栋的产权证,而是通过变相长期租赁的方式实现“出售”的目的。她期待国家层面能给出一个指导性意见,这样开发商在操作时有法可依。而对于目前的产权分割现状,她认为,只要有产业,有实业在,鼓励开放工业用地上建筑产权分割也不为过。    也有人认为,按照市场规律,一定范围内允许工业用地上项目产权分割是大趋势。在中国经济逐步下行的大环境下,历来对“工业地产”分割转让管控严格城市纷纷在近年放松对“工业地产”转让的要求,不是偶然现象,而是经济趋势使然。    对于园区开发商来说,允许分割固然是好。载体租售和园区运营一直都是园区地产企业盈利的两条主要途径。除了出租带来的“慢钱”,载体的快速销售能带动企业现金流快速周转。

对于同样作为经济主体的开发商来说,这是一条“活命”的路。虽然园区开发商也正在深刻地认识到,园区长远运营服务才是正道,但受限于资金和实力掣肘,先好好活下来,喘口气是目前开发商主要想法。等活好了,不喘了,再好好运营园区,发力服务业,才是园区开发商的“高级梦想”。    总结来看,未来的工业用地产权分割到底会向“左”走还是向“右”走,还有待行业观察。而主打研发类办公产品的开发商是否需要未雨绸缪,还是暗自窃喜,也要静待政策动向。

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