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戴德梁行:由经济数据透视北京写字楼市场

摘要:2018年的写字楼市场用虎头蛇尾来形容并不为过,前三个季度形式一片大好,我们看到三个主要行业都在积极的扩张,对办公面积的需求旺盛,但是到了第四季度形式急转直下,

近期北京市统计局发布了北京前11个月的经济数据,这些数据有些颇值得玩味,对这些数据的分析或许也有助于帮助我们更好的看清2018年发生了什么,从而对2019年的市场走势有一个更为清醒的认识,并提前做出应对预案。

同江浙和东南沿海省份以制造业为龙头的发展模式不同,北京的制造业历来相对薄弱,同时,2015年北京开始清理外来人口,疏解非首都功能产业,一些产能相对落后、对环境污染严重的制造业逐渐向河北、天津等区域迁徙,因此服务业成为北京重点发展的行业,这也使北京历来在全国第三产业占比的排名中位居首位,在2018年第三季度,北京的第三产业占比高达82.3%,这个比例比全国水平高出了近30个百分点,比上海则高出了12.3个百分点。

在北京的第三产业中,金融业在其中的占比排名第一,为21.5%,其次是信息传输、软件和信息技术服务业和专业服务业,分别占比14.7%,这个占比同2018年北京写字楼的成交有很强的相关性,在2018年写字楼的成交中,高科技互联网行业占比达到35%,金融业占比达到21%,专业服务业(包含联合办公)占比达到30%。可以说,高科技互联网、金融和专业服务业这三个产业的发展决定了北京写字楼市场的生态和走势。

2018年的写字楼市场用虎头蛇尾来形容并不为过,前三个季度形式一片大好,我们看到三个主要行业都在积极的扩张,对办公面积的需求旺盛,但是到了第四季度形式急转直下,成交开始萎靡,不管是带看量还是成交都变得极为稀少,而从戴德梁行第四季的写字楼数据来看,北京的五大核心商圈的吸纳量首次出现了负增长。从北京市统计局发布的数据很可以发掘出写字楼变化产生的原因。

在北京1-11月的经济数据中,信息传输、软件和信息技术服务业的利润总额同比增幅仅为1.8%,而在2017年的同期,这个增幅则高达69.4%。高科技互联网行业的发展特点是扩张迅速,因此在行业发展较好的情况下对写字楼的需求非常旺盛,而当行业发展缓慢或停滞的情况下,他们对写字楼需求的放缓对北京写字楼市场的影响变得十分显着。另外的一个板块是科研和技术服务业,2018年前11个月的利润增幅为-6.8%,而2017年同期则为2.5%,此外作为北京城市重点发展的文化体育和娱乐业在2018年前11个月的增幅为27.1%,

较2017年同期大幅下降了17.7个百分点(2017年为44.8%)。

从不同类型的企业利润来看,国有企业在今年的利润有了大幅的增长,1-11月的利润同比增幅达到57.8%,而在2017年则为-7.7%,与之形成鲜明对比的是私营企业,其利润同比增长为-31.4%,而2017年同期则为75.4%,私营企业在2018年的艰难可见一斑。港澳台企业的利润情况同样不乐观,利润同比增长也为负数,为-17.9%,而2017年同期为47.6%。外资企业的利润虽然保持同比的正增长(22.6%),但同2017年相比也大幅下滑了26.5个百分点。这些数据从另外一个方面解释了北京写字楼以内资、国企为主的需求,而来自民营企业和外资企业的需求则在萎缩。

北京的经济是中国目前经济的一个小缩影,虽然有限制人口迁移产业等多种举措,但作为首都,北京仍然是中国资源最集中的城市,并且是世界500强企业最集中的城市(共有58家世界500强企业的总部位于北京)。在全球经济低迷,国内经济结构调整,原有支柱性产业发展乏力的情况下,如何寻找经济发展的新动能,在保障国有企业稳步发展的前提下有效扶持私营企业的发展是当前政府亟待解决的问题。在我们所在的房地产行业,经济能否企稳回升关乎楼市,尤其是商业地产市场能否更好的发展。已经到来的2019年充满了不确定性,能否稳定住经济和重点行业的下滑走势将是政府的工作重点,对此我们拭目以待。

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